Som udlejer er det afgørende at forstå, hvornår du kan kræve, at lejeren selv udfører eller betaler for reparationer. Dine rettigheder følger både af lejeloven og den konkrete lejekontrakt, og balancen mellem disse to kilder afgør, hvad du kan forlange af din lejer.
Denne artikel fokuserer på de praktiske hverdagssituationer, hvor udlejer har ret til at kræve reparationer. Det er afgørende at bruge den officielle typeformular (Typeformular A, 10. udgave) for at sikre dine rettigheder. Du har krav på rettidig betaling af husleje og aconto-beløb for forbrug, hvis der er installeret målere.
Hovedreglen i loven er, at udlejer har vedligeholdelsespligten, men den indvendige vedligeholdelse kan gyldigt overføres til lejeren i kontrakter indgået efter 1. juli 2015. Grænsen mellem vedligeholdelse, reparation og skade er central for at forstå dine rettigheder som udlejer.
Lejeloven, sammenfattet som lovbekendtgørelse nr. 927 af 04/09/2019, udgør det centrale fundament for udlejers rettigheder. Loven gælder for almindelige boliglejemål som lejligheder, værelser og huse i Danmark og forbliver den primære lovgivning pr. april 2026.
Udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse og i hele lejeperioden. Udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder vedligeholde alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde.
Reglerne om kapitel II V i lejeloven fastlægger:
Hvornår en reparation er lejers ansvar afgøres af: kontraktens ordlyd, om der er tale om slid og ælde, og om lejer har handlet uforsvarligt.
Den indvendige vedligeholdelse omfatter hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve, og det er lejeren, der har ansvaret for denne vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt. Lejeren kan kræve, at udlejeren foretager indvendig vedligeholdelse, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på vedligeholdelseskontoen.
Hvis lejeren overtager pligten via lejekontrakten, kan udlejer forlange udbedring af:
Uden udtrykkelig kontraktbestemmelse forbliver indvendige vedligeholdelse udlejers pligt. Alle lejere skal udføre reparationer håndværksmæssigt forsvarligt, og udlejer kan kræve professionel udbedring, hvis lejers arbejde er mangelfuldt.
Den udvendige vedligeholdelse hviler som klar hovedregel på udlejer. Denne pligt kan ikke gyldigt skubbes over på lejeren i almindelige boliglejemål. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i tilfælde af misligholdelse af husordenen.
Udlejers ansvar omfatter:
Lejeren skal straks anmelde skader, hvis udbedringen er uopsættelig, og andre skader skal anmeldes uden ugrundet ophold, jf. lejelovens § 25. Undlader lejer at anmelde åbenlyse skader, kan udlejer kræve erstatning for følgeskader – selv om vedligeholdelsespligten påhviler udlejer.
Lejer skal behandle det lejede forsvarligt og kan blive erstatningsansvarlig for skader forårsaget ved uforsvarlig adfærd – både egne, husstandens og gæsters. Grov uagtsomhed udløser altid erstatningsansvar.
Typiske skadestyper hvor udlejer kan kræve udbedring:
Hvis lejer overtræder husordenen væsentligt eller ikke betaler leje, har du ret til at ophæve aftalen. Ved væsentlig ulempe for ejendommen kan udlejer overveje ophævelse af lejemålet.
Almindeligt slid og ælde kan aldrig kræves dækket som skade – fx naturligt mat gulv efter mange år.
Visse installationer kan kontraktligt gøres til lejers ansvar. Lejeren skal i lejeperioden foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler. Udlejer kan kræve betaling for nye nøgler ved bortkomst.
For hårde hvidevarer gælder:
Du har ret til at opkræve betaling for forbrugsudgifter, hvis det er specificeret i lejekontrakten. For VVS og el har udlejer ansvar for faste installationer, mens lejer skal udbedre skader ved misbrug som tilstoppede afløb.
Ved lejerens fraflytning mødes alle spørgsmål om reparation. Du kan kræve betaling for en normalistandsættelse, hvis der er et konkret behov ved fraflytning – ikke nyistandsættelse. Du har ret til at kræve op til 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje ved aftalens indgåelse.
Processen omfatter:
Ved fraflytning kan du modregne udgifter til istandsættelse i lejerens depositum. Hvis skaderne overstiger depositummet, kan du i visse tilfælde kræve yderligere betaling.
Hvis lejemålet er opsagt, har du ret til at fremvise boligen for potentielle nye lejere mindst to timer hver anden hverdag.
Uenigheder kan indbringes for huslejenævnet eller boligretten.
Udlejer kan ophæve lejekontrakten med øjeblikkelig virkning, hvis lejer ikke betaler husleje eller groft misligholder sine forpligtelser. Du må skaffe dig adgang uden varsel i akutte situationer, f.eks. ved et sprængt vandrør.
Processen ved manglende betaling eller misligholdelse:
Mindre uopsættelige arbejder kræver typisk 6 ugers varsel, mens væsentlige forbedringer kræver 3 måneders varsel. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom, jf. lejelovens § 19, stk. 3.
Hvis udlejeren ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet, som kan pålægge udlejeren at udbedre manglerne.
Svaret afhænger af lejekontrakten. For kontrakter efter 1. juli 2015 kan udlejer kun kræve normalistandsættelse – og kun hvis indvendig vedligeholdelse er lagt på lejer. Hvis vægge fremstår pæne, kan udlejer ikke kræve fuld ommaling blot af rutine. Krav om maling uden kontrakthjemmel er ugyldigt.
Nej. Almindelig slitage og teknisk levetid (7-15 år) på udlejers hårde hvidevarer er udlejers ansvar. Lejer hæfter kun ved forkert eller uforsvarlig brug. Lejeren kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren, jf. lejelovens § 12, stk. 2.
Udlejer har ret til adgang når forholdene kræver det. Normalt kræves mindst 1 uges varsel ved almindelige arbejder. Gentagen nægtelse er misligholdelse og kan i så fald føre til ophævelse. Lejeren kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, jf. lejelovens § 13.
Du kan opsige en lejer med 1 års varsel, hvis du selv ønsker at bebo lejemålet under særlige omstændigheder. Hvis du udlejer et enkeltværelse i din egen bolig, kan du normalt opsige lejer med 1 måneds varsel uden særlig grund. Hvis lejeaftalen er tidsbestemt, ophører den automatisk ved periodens udløb uden yderligere varsel.
Lejer bør gennemgå lejekontrakten, samle dokumentation, og skriftligt gøre indsigelse. Lejer kan indbringe sagen for huslejenævnet, som relativt hurtigt og billigt tager stilling til, om kravet ligger inden for lovens og kontraktens rammer. Den nye udlejer overtager samme forpligtelser som den tidligere lejer havde krav på.