Når du udlejer en bolig i Danmark, er det afgørende at forstå reglerne omkring lejers bopælsregistrering. Dette sikrer lovlig brug af dit lejemål og forebygger konflikter.

• Adresseregistrering og CPR/Folkeregister er centrale begreber i dansk boligret, der påvirker både lejer og udlejer.
• Reglerne bygger på CPR-loven, Folkeregisterloven og lejeloven.
• Fokus i denne artikel er udlejers perspektiv: hvordan du sikrer lovlig brug af lejemålet og korrekt registrering af beboere.
• Artiklen tager udgangspunkt i praksis i danske kommuner pr. 2026.

Hvad er adresseregistrering og CPR i et lejeforhold?

For at navigere i reglerne om registrering skal du først forstå de grundlæggende begreber og deres betydning for udlejning.

Forskellen mellem centrale begreber

• CPR-nummer: Personens unikke identifikator i det centrale personregister i Danmark. CPR-numre bruges til alle officielle formål.
• Folkeregisteradresse: Den registrerede bopæl i folkeregisteret, hvor personen er korrekt registreret som bosiddende.
• Lejemålets adresse: Den faktiske bolig ifølge lejekontrakten.

Vigtige regler

• Enhver person, der bor fast i Danmark i mere end 3 måneder, skal som udgangspunkt være folkeregistreret på sin faktiske bopæl.
• Også midlertidige lejere, fremlejere og værelseslejere skal typisk stå registreret på adressen.
• Korrekt adresseregistrering har betydning for skattemæssige forhold, boligstøtte, sygesikring og kommunikation fra relevante myndigheder.

Lejers rettigheder: Kan lejer kræve CPR-registrering på adressen?

Som udlejer skal du vide, hvad du er forpligtet til at acceptere, når lejeren ønsker at registrere sig på dit lejemål.

Udgangspunktet i Danmark:

• Man har ret til at blive registreret på den adresse, hvor man reelt bor og sover til daglig.
• Udlejer kan normalt ikke lovligt nægte lejer at folkeregistrere sig på det lejede, hvis lejemålet i øvrigt er lovligt.

Retten gælder for:

• Almindelige helårslejeboliger
• Værelser udlejet i egen bolig
• Fremlejede værelser, hvis fremlejen er lovlig

Kommunen kan kræve relevante dokumenter som kopi af lejekontrakt, men dette er ikke noget, du som udlejer må bruge til at presse lejeren.

Udlejers pligter og muligheder ved adresseregistrering

Du registrerer ikke aktivt lejere i CPR-registret – det er en kommunal administrativ funktion. Men du har pligt til at sikre lovlig brug af ejendommen.

Dine muligheder som udlejer:

• Bede om oplysning om, hvem der bor fast i lejemålet
• Reagere, hvis der er flere registrerede, end reglerne for beboerantal tillader
• Bruge folkeregisteroplysninger som led i bevis for misligholdelse

Vigtigt at huske:

• Du skal acceptere, at de personer, der lovligt bor i lejemålet efter kontrakten, bliver folkeregistreret på adressen.
• Du må ikke true med opsigelse alene, fordi lejeren insisterer på at blive korrekt registreret.

Adresseændring under lejeperioden: Hvad skal du som udlejer være opmærksom på?

En adresseændring i Folkeregisteret kan være et vigtigt signal, som du bør reagere på.

En adresseændring kan indikere:

• Reel fraflytning fra lejemålet
• Ulovlig fremleje til andre personer
• Forsøg på at bruge boligen som ikke-helårsbeboelse

Konsekvenser af adresseændringer:

• Påvirker, om lejemålet stadig bruges som helårsbolig
• Kan betyde, at lejeren ikke længere har brugsret efter lejeloven
• Påkrav, varsler og opsigelse når muligvis ikke korrekt frem via post

Anbefalede trin ved konstateret adresseændring:

• Kontakt lejer skriftligt og bed om forklaring
• Dokumentér kommunikation og eventuelle besøg i ejendommen
• Overvej juridisk rådgivning hos boligadvokat ved manglende eller uklar forklaring

Overbelægning, ulovlig fremleje og falsk adresse

Misbrug af adresseregistrering kan have alvorlige konsekvenser for både dig som ejer og lejeren.

Overbelægning – et eksempel: I en treværelses lejlighed i København registrerer 6 voksne sig som beboere. Dette kan være tegn på overbelægning, som kommunen og boligmyndigheder kan gribe ind overfor.

Flere CPR-registrerede end aftalt kan indikere:

• Ulovlig fremleje af ét eller flere værelser
• Erhvervsmæssig udlejning uden tilladelse
• Misbrug af adressen til post eller ydelser

Anbefalede handlinger:

• Gennemgå lejekontrakten for antal beboere og fremlejeregler
• Send formel henvendelse til lejeren om forholdet
• Indsaml beviser (naboudtalelser, observationer)
• Om nødvendigt indled sag om misligholdelse ved boligretten

Hvordan bør du regulere adresseregistrering i lejekontrakten?

En velformuleret lejekontrakt kan forebygge mange problemer. Her er praktiske anbefalinger til kontrakten.

Lejekontrakten bør indeholde:

• Krav om brug som helårsbolig: Sikrer lovlig anvendelse.
• Pligt til at informere ved flytning eller folkeregisterændring: Giver dig mulighed for at reagere.
• Maksimalt antal faste beboere: Forebygger overbelægning.

Praktisk formulering: En kort standardformulering kan angive, at lejer skal være folkeregistreret på adressen, medmindre der er saglig grund til andet.

Bemærk:

• Kontrakten må ikke indeholde ulovlige begrænsninger som et generelt forbud mod at registrere adresse.
• Opdatér standardkontrakter løbende ved ændringer i lovgivningen eller praksis.
• Særlige vilkår skal være i overensstemmelse med reglerne.

Praktisk: Hvad gør du, hvis lejer er registreret, men reelt ikke bor der?

Et typisk scenarie: Lejeren er folkeregistreret, men naboer fortæller, at boligen står tom, eller at andre reelt bor der fast.

Anbefalede skridt:

1. Send skriftlig forespørgsel til lejer om brugen af lejemålet og bopæl
2. Aftal besigtigelse af lejemålet med rimeligt varsel
3. Dokumentér indtryk (tom lejlighed, ingen møbler, post der hober sig op)

Konsekvenser:

• Hvis det kan dokumenteres, at lejer ikke længere bruger boligen som helårsbeboelse, kan det være misligholdelse.
• Dette kan berettige opsigelse eller ophævelse, så vedkommende må fraflytte lejemålet.

Du kan orientere kommunen ved mistanke om misbrug af folkeregisteradresse, men afmelding og registrering ligger hos myndighederne – ikke dig som udlejer.

FAQ om adresseregistrering og lejere (for udlejere)

Følgende spørgsmål er valgt ud fra typiske henvendelser fra private og professionelle udlejere i Danmark. Svarene er generelle og erstatter ikke konkret juridisk rådgivning i komplicerede sager.

Kan jeg som udlejer kræve, at lejer afmelder sig adressen, hvis jeg vil sælge boligen?

Nej, du kan ikke ensidigt kræve afmelding, så længe lejekontrakten består, og lejer lovligt bebor lejemålet. Et kommende salg giver ikke i sig selv ret til at tvinge lejer til hverken fraflytning eller adresseændring, medmindre lovlige opsigelsesgrunde er opfyldt. Undersøg i stedet mulighederne for at opsige til eget brug eller salg, der respekterer det eksisterende lejemål.

Må jeg nægte at udleje til en person, der ikke vil folkeregistrere sig på adressen?

Du kan grundlæggende frit vælge lejer, men det er et faresignal, hvis ansøgeren udtrykkeligt vil undgå folkeregisteradresse. Vær varsom ved lejere, der vil bruge boligen som "sekundær adresse" uden registrering – det kan indikere ulovlig brug. Sikr en meget klar skriftlig aftale om brugen, eller overvej at undlade at indgå aftale.

Hvad hvis en tidligere lejer stadig står registreret på min adresse efter fraflytning?

Bed den tidligere lejer skriftligt om straks at melde flytning til Folkeregisteret. Du kan henvende dig til kommunen og gøre opmærksom på, at personen ikke længere bor på adressen, evt. vedlagt kopi af fraflytningsrapport med dokumentation. Kommunen vurderer herefter sagen og kan ændre registreringen administrativt.

Har midlertidige lejere (f.eks. 6 måneders studieophold) også ret til adresseregistrering?

Ja, personer der opholder sig i Danmark ud over 3 måneder, skal som udgangspunkt registreres på deres faktiske bopæl. Du kan ikke nægte sådan registrering, selv om lejeperioden er tidsbegrænset. Studerende og andre midlertidige lejere har samme rettigheder.

Sikr klarhed i kontrakten om, at der er tale om et midlertidigt lejemål med aftalt slutdato, og at lejer skal flytte ved indflytning af ny lejer.

Gælder reglerne også for værelser i min egen ejer- eller andelsbolig?

Ja, værelseslejere har som udgangspunkt samme ret til folkeregisteradresse på det værelse, de reelt bruger som bopæl. Dog kan ejer- og andelsboligforeningers vedtægter indeholde særlige regler om udlejning. Tjek altid foreningens vedtægter og eventuelle kommunale regler, før du indgår værelseslejekontrakt eller begynder at leje ud. Ved andelsboliger kan der være begrænsninger for fremleje, som du skal være bekendt med.