Denne artikel gennemgår de vigtigste overtrædelser, som udlejere skal undgå i henhold til lejeloven og boligreguleringsloven—fra grænser for økonomisk sikkerhed til begrænsninger på korttidsudlejning - og giver praktiske strategier til at overholde reglerne for både ejere af enkelte lejligheder og dem, der administrerer en større ejendomsportefølje.
Ulovlig udlejning i henhold til dansk lov omfatter flere forskellige typer overtrædelser. Bestemmelser i lejeloven forbyder blandt andet at overskride grænserne for korttidsudlejning (70 dage årligt for primære boliger), opkræve for høje depositummer og udleje uden korrekt dokumentation.
Vigtige overtrædelser inkluderer:
Almindelige ulovlige praksisser omfatter udlejere, der kræver økonomisk sikkerhed ud over de lovlige maksimumsgrænser, driver ulovlig korttidsudlejning via platforme eller udarbejder kontrakter uden obligatoriske klausuler, som beskytter både udlejer og lejer.
Mange ejendomsejere overtræder reglerne uden at vide det på grund af forældede praksisser eller misforståelser af den danske lejelov. Når udlejere antager, at tidligere metoder stadig gælder, fører det ofte til overtrædelser - særligt i forbindelse med nye regler indført i lovgivningen i 2026.
Overtrædelser opstår typisk i følgende situationer:
Overholdelse af reglerne beskytter ejendommens værdi, opretholder et sundt forhold mellem udlejer og lejer og undgår kommunale sanktioner. Udlejere, der følger lejeloven korrekt, undgår situationer, hvor de skal tilbagebetale hele depositummet på grund af procedurefejl.
Lejekontrakten skelner mellem forudbetalt husleje (maksimalt tre måneder) og depositum (maksimalt tre måneder). Samlet må disse ikke overstige seks måneders husleje eksklusive forbrugsudgifter. Mange udlejere overskrider disse grænser, hvilket betyder, at de skal tilbagebetale overskydende beløb til lejeren straks, når overtrædelsen opdages.
Udlejning ud over grænsen på 70 dage om året er en af de mest aktivt håndhævede overtrædelser. Kommunale kontrolbeføjelser gør det muligt for København og andre byer hurtigt at identificere og sanktionere udlejere, der bryder reglerne.
Uden en korrekt indflytningsrapport, der dokumenterer boligens stand, mister udlejeren retten til at kræve renoveringsudgifter dækket af depositummet. En underskrevet lejekontrakt alene er ikke tilstrækkelig - fotodokumentation og underskrifter fra lejeren på tilstandsrapporten er afgørende.
Den danske lejelov kræver, at udlejere:
Vedligeholdelsespligten varierer afhængigt af kontrakttypen. Indvendig vedligeholdelse omfatter maling, tapetsering og lignende vedligeholdelse, mens udvendig vedligeholdelse dækker strukturelle reparationer. Lejekontrakten skal tydeligt angive, om den normale indvendige vedligeholdelsespligt ligger hos udlejeren eller hos lejeren.
Ved tidsubegrænsede lejekontrakter er udlejerens ret til opsigelse stærkt begrænset i henhold til §§171–172. Gyldig opsigelse kan typisk kun ske ved eget brug (med ét års varsel), nedrivning eller alvorlige kontraktbrud fra lejerens side.
Beregn forudbetalt husleje og depositum separat, og sørg for, at det samлено beløb ikke overstiger de lovlige maksimumsgrænser. Dokumentér beregningerne tydeligt i lejekontrakten. For at sikre, at selve grundlejen også er fuldstændig lovlig, kan du følge vores guide til korrekt fastsættelse af omkostningsbestemt husleje.
Implementér systemer til at overvåge den årlige grænse på 70 dage. Integrerede værktøjer kan automatisk advare, når grænsen nærmer sig.
Udarbejd en grundig indflytningsrapport før lejeperioden starter. Både udlejer og lejer bør underskrive dokumentet, og fotografier bør dokumentere installationer, inventar og boligens stand.
Dansk lejelovgivning prioriterer beskyttelse af lejere, hvilket gør overholdelse af reglerne nødvendig. De vigtigste pointer er at respektere grænserne for depositum, holde styr på dage med korttidsudlejning og opretholde grundig dokumentation.
For udlejere med én eller flere lejligheder eller et ejerbebottet hus kan proaktiv overholdelse af reglerne forhindre dyre konflikter og sikre gode relationer til lejere.
Udlejere kan kræve op til tre måneders husleje som depositum plus tre måneders forudbetalt husleje - i alt seks måneder eksklusive forbrugsudgifter.
Grænsen er 70 dage om året for din primære bolig med CPR-registrering. Overskridelse af denne grænse kan føre til kommunale sanktioner.
Ja, men lejere kan kræve en skriftlig kontrakt, som derefter bliver en juridisk bindende aftale. Skriftlig dokumentation beskytter begge parter i tilfælde af tvister.
Uden korrekt dokumentation kan udlejeren ikke kræve renoveringsudgifter dækket af depositummet, selv hvis skaderne er reelle.
Nej. Gyldig opsigelse kræver specifikke grunde i henhold til §§171–172, såsom eget brug (med ét års varsel) eller alvorlige kontraktbrud.