Udlejning i Danmark er stærkt reguleret, og manglende kendskab til reglerne kan få alvorlige konsekvenser. Denne guide hjælper dig fra idé til korrekt lejekontrakt – trin for trin. Artiklen gælder primært almindelige beboelseslejligheder som ejerlejligheder, andelsboliger og privat udlejningsejendom. Du får overblik over forskel på at eje og leje, udarbejdelse af kontrakt, lejefastsættelse, skat og konsekvenser ved fejl.
Billedet viser facaden af en boligblok i en skandinavisk by, hvor lejlighederne har moderne vinduer og en stilren arkitektur. Dette billede kan være relevant for dem, der overvejer at udleje bolig i Danmark og ønsker at forstå reglerne omkring lejekontrakter og lejeaftaler.
Første skridt er at afklare din rolle: Er du ejer eller lejer? Dine rettigheder og pligter afhænger helt af, om du står som ejer i tingbogen eller blot har en eksisterende lejekontrakt. Find din købsaftale, nuværende lejekontrakt og eventuelle foreningsvedtægter frem, før du planlægger udlejningen.
Som ejer har du typisk ret til at udleje, men foreningens vedtægter kan begrænse dette. Mange udlejere overser krav om:
Gennemgå vedtægter, husorden og seneste generalforsamlingsreferater. Informér foreningen skriftligt om planlagt udlejning med angivelse af lejeperioden.
Fremleje af hele lejligheden kræver typisk skriftlig godkendelse fra din udlejer og en saglig grund – fx studie i udlandet eller udstationering. Du kan fremleje i op til 2 år, men du hæfter stadig over for din egen udlejer for husleje og eventuelle skader.
Ved værelsesudlejning, hvor du selv bliver boende, er reglerne mere fleksible. Begge modeller kræver dog, at du overholder lejelovens bestemmelser.
Der findes tre hovedmodeller med hver deres særlige regler:
Sørg for at sikre, at den valgte model er tilladt efter både lejeloven, foreningens vedtægter og kommunale regler.
Den klassiske model med indflytning, løbende husleje og klare opsigelsesvilkår. Tidsbegrænsning kræver saglig grund beskrevet i § 11 – fx planlagt salg eller forventet selv at flytte tilbage. Uden saglig grund kan lejemålet blive tidsubegrænset.
Både ejere og lejere kan ofte udleje enkeltværelser, så længe boligens stand ikke forringes. Typisk praksis er én person per værelse. Værelsesudlejning i egen helårsbolig giver mulighed for bundfradrag ved skat. Lav altid en skriftlig lejekontrakt – også for værelser.
Korttidsudlejning er begrænset til ca. 70 dage pr. kalenderår i 2026. Boligforeninger har ofte forbud eller stramme begrænsninger. Platforme indberetter automatisk lejeindtægter til Skattestyrelsen, og nogle kommuner kræver registrering. Tjek både kommunale retningslinjer og foreningens regler. Har du brug for professionel hjælp til udlejning af bolig, kan det være en fordel at få rådgivning, inden du udlejer din lejlighed.
En skriftlig lejekontrakt er rygraden i enhver lovlig udlejning. Brug altid Typeformular A – afvigelser fra standardregler skrives i § 11. Klausuler der strider mod lejeloven kan være ugyldige, selvom de er underskrevet. Gem kontrakten og al korrespondance digitalt.
Alle særlige forhold – tidsbegrænsning, husdyrforbud, vedligeholdelsesfordeling – skal fremgå klart i § 11. Skriv fx: "Udlejer forventer selv at flytte ind pr. 1.7.2028." Ugyldige vilkår kan tilsidesættes af Huslejenævnet. Søg professionel hjælp ved større lejemål.
Forkert fastsat leje er en hyppig årsag til sager i Huslejenævnet. Lejen skal afspejle lejedes værdi – altså markedslejen for lignende boliger. Undersøg sammenlignelige annoncer. Forbrug (vand, varme) skal stå som aconto og efterreguleres årligt.
Du må kræve op til 3 måneders husleje i depositum og 3 måneders forudbetalt leje. Depositum dækker istandsættelse ved fraflytning. Forudbetalt husleje bruges til de sidste måneder af lejeperioden. Skriv tydeligt i kontrakten, hvor mange månedlige beløb der betales og hvornår.
I regulerede kommuner gælder særlige regler. Årlig regulering (fx nettoprisindeks) skal være aftalt skriftligt. For høj leje kan medføre nedsættelse med tilbagevirkende kraft og tilbagebetaling. Kontakt Huslejenævnet ved tvivl om gældende regler i din kommune.
Et billede viser en person, der underskriver dokumenter ved et bord, mens nøgler ligger i nærheden. Dette illustrerer vigtige aspekter af lejeaftalen, herunder skriftlig lejekontrakt og regler for udlejning i Danmark.
Alle lejeindtægter er skattepligtige og skal indberettes. Der er forskel på udlejning af hel bolig (personlig indkomst/kapitalindkomst) og værelsesudlejning med bundfradrag. Tjek skat.dk for aktuelle satser i 2026. Forkert valg kan have store skattemæssige konsekvenser.
Lejeindtægten beskattes typisk som personlig indkomst. Du kan fratrække udgifter til fx fællesudgifter, ejendomsskat og vedligeholdelse. Opbevar bilag i minimum 5 år. Ved længere perioder med udlejning bør du rådføre dig med revisor.
Med bundfradraget beskattes du kun, hvis lejeindtægten overstiger ca. 33.500 kr. årligt (2026-niveau via platform). Betingelsen er, at du selv bebor boligen. Vælger du bundfradrag, kan du normalt ikke også fratrække faktiske udgifter. Regn på begge metoder.
Udlejningsplatforme deler data med skattemyndighederne, så manglende indberetning opdages let. Omfattende korttidsudlejning kan vurderes som erhvervsmæssig virksomhed med momsrisiko. Brug Skattestyrelsens beregnere ved tvivl.
Overtrædelse af reglerne kan føre til opsigelse, bøder og krav om tilbagebetaling. Det er billigere at gøre tingene korrekt fra start end at rette op efter en sag. Juridisk beskyttelse for begge parter kræver dokumentation og skriftlighed.
For at undgå misforståelser bør både udlejer og lejeren have klar forståelse af kontrakten og de vigtigste punkter heri.
Ja, midlertidig udlejning er tilladt, hvis du ejer boligen og foreningens vedtægter accepterer det. Tidsbegrænsede lejemål kræver saglig begrundelse (fx udstationering) tydeligt beskrevet i kontraktens § 11. Informér foreningen og tjek forsikring samt skat inden afrejse.
Som hovedregel må lejen ved fremleje ikke overstige din egen husleje væsentligt. Urimelig overpris kan føre til krav om tilbagebetaling. Hold dig tæt på din egen husleje og dokumentér eventuelle ekstra ydelser, der kan retfærdiggøre en forholdsmæssig del af en højere leje.
Lejeloven kræver ikke papir, men en underskrevet kontrakt giver bedst bevisværdi. Mundtlige aftaler er gyldige men svære at bevise. Brug digital signering via fx MitID og gem kontrakten som PDF med dato og signaturer.
Almindelig udlejning af helårsbolig er momsfritaget i Danmark. Omfattende, erhvervsmæssig korttidsudlejning der minder om hotelvirksomhed kan dog udløse momspligt. Ved større udlejningsaktiviteter bør du tale med revisor eller Skattestyrelsen om grænsen.
Send skriftligt påkrav med frist (typisk 14 dage) og oplysning om konsekvenser. Fortsat manglende betaling kan give grundlag for ophævelse efter lejelovens regler. Søg juridisk hjælp, da fejl i processen kan forsinke eller ugyldiggøre ophævelsen.