Når du flytter ud af en lejebolig, opstår ofte spørgsmålet: Hvor meget af dit depositum får du tilbage? Ifølge lejeloven er der klare regler for, hvornår udlejer må trække fra depositummet, og hvornår det skal tilbagebetales fuldt ud.

Vigtige hovedpointer

• Udlejer må kun trække for reparationer fra depositum, når der er tale om konkrete skader eller manglende vedligeholdelse, aldrig for almindeligt slid.
• Udlejer kan maksimalt kræve et depositum svarende til 3 måneders husleje eksklusiv forbrug (pr. 2026).
• Efter den nye lejelov trådte i kraft 1. juli 2015, kan udlejer kun kræve normalistandsættelse ved lejers fraflytning, medmindre lejer har misligholdt lejemålet.
• Udlejer skal dokumentere både eventuelle skader, istandsættelsesarbejde og afholdte udgifter, før fradrag er lovligt.
• Lejer kan klage til huslejenævnet eller Boligretten ved uenighed om fradrag i depositummet.

Hvad er depositum, og hvor meget må udlejer kræve?

Depositum er en økonomisk sikkerhed, som lejer betaler ved indflytning. Beløbet skal afregnes ved fraflytning og fungerer som udlejers garanti mod skader, ubetalt husleje eller utilstrækkelig rengøring.

Efter lejeloven må udlejer typisk maksimalt kræve et depositum på tre måneders husleje ekskl. forbrug. Med en almindelig husleje på 12.000 kr. om måneden er loftet altså 36.000 kr.

Eksempler på maksimalt depositum:

• Månedlig husleje på 10.000 kr.: maksimalt depositum 30.000 kr.
• Månedlig husleje på 12.000 kr.: maksimalt depositum 36.000 kr.
• Månedlig husleje på 15.000 kr.: maksimalt depositum 45.000 kr.

Depositum er ikke en ekstra udgift, men en sikkerhed, der enten går til istandsættelse eller tilbagebetales helt eller delvist ved korrekt aflevering. Udlejer kan i mange kontrakter regulere depositummet, hvis huslejen stiger.

Det er ikke lovpligtigt at kræve depositum, men når det fremgår af lejekontrakten, er lejeren forpligtet til at betale første måneds husleje samt depositum til tiden.

Hvornår må udlejer trække for reparationer fra dit depositum?

Udlejer må kun bruge depositummet til at dække udgifter, som lejer efter lejeloven og lejekontrakten faktisk hæfter for. Her er, hvad udlejer kan trække for:

Lovlige fradrag:

• Normalistandsættelse (maling af vægge, afslibning af trægulve)
• Konkrete skader: knuste ruder, ødelagte låse, dyreskader, store huller i vægge
• Misfarvede vægge pga. rygning (nikotinmisfarvning)
• Mangelfuld rengøring: fedtede køkkenelementer, kalket bad, kraftig lugt

Udlejer må ikke trække for:

• Almindelig vedligeholdelse og slid fra normal brug
• Lette gulvaftryk fra møbler
• Mindre overfladeskrammer

Hvis istandsættelsesudgifterne overstiger depositummet, kan udlejer kræve det resterende beløb betalt særskilt. Der skal altid være dokumentation (fotos, rapporter, fakturaer), før fradrag er berettiget.

Normalistandsættelse vs. misligholdelse efter lejeloven

Forskellen mellem normalistandsættelse og misligholdelse er afgørende for, hvor meget udlejer kan kræve ved fraflytning.

Efter lovændringen 1. juli 2015 kan nye lejeaftaler kun kræve normalistandsættelse, ikke fuld nyistandsættelse. Den nye lejelov ændrede fundamentalt lejerens forpligtelser.

Normalistandsættelse omfatter:

• Maling af lofter og vægge i oprindelig farve
• Let afslibning og lakering af trægulve med almindeligt slid
• Udbedring af småskader fra normal brug

Misligholdelse kan omfatte:

• Dybe ridser i gulve fra manglende filtpuder
• Massive nikotinmisfarvninger
• Fugtskader pga. manglende udluftning
• Uautoriserede huller til TV-beslag
• Gennemgribende renovering ved grov forsømmelse

Ældre kontrakter kan indeholde andre vilkår, men udlejer kan aldrig kræve lejemålet bragt i nystand ud over lovens rammer.

Ind- og fraflytningssyn: Din vigtigste dokumentation

Reglerne om ind- og fraflytningssyn er centrale ved uenighed om fradrag i depositum. Professionelle udlejere med flere beboelsesenheder er forpligtet til at afholde syn.

Ved indflytning:

• Lav en detaljeret mangelliste inden 14 dage
• Tag tidsstemplede fotos af alle rum og overflader
• Send listen skriftligt til udlejer

Ved fraflytning:

• Deltag i fraflytningssyn
• Få en skriftlig fraflytningsrapport
• Rapporten skal beskrive arbejder for lejers regning

Hvis udlejer ikke laver lovpligtige syn, kan det begrænse eller helt fjerne udlejers pligt til at dokumentere krav over depositummet. Når lejer flytter ud, står dokumentationen centralt.

Dokumentation og opgørelse: Sådan skal udlejer regne på depositummet

Udlejer har bevisbyrden for fradrag i depositummet. Lejer har ret til en klar, skriftlig opgørelse.

Udlejer skal:

• Dokumentere lejemålets stand ved ind- og fraflytning
• Fremlægge fakturaer fra håndværkere
• Angive en præcis fordeling: maling, gulv, rengøring, resthusleje

Udlejer skal tilbagebetale depositum uden unødigt ophold, typisk inden for halvanden til to måneder efter istandsættelsen. Det overskydende depositum skal udbetales, når udgifterne er opgjort.

Udlejer kan ikke lovligt holde hele depositummet tilbage "for en sikkerheds skyld". Lejer kan gøre skriftlig indsigelse mod opgørelsen ved uenighed om beløb.

Sådan beskytter du dit depositum – før, under og efter lejeperioden

God forberedelse kan minimere risikoen for store fradrag i dit depositum.

Før indflytning:

• Gennemgå boligen grundigt
• Lav en mangelliste med fotos/video
• Tjek lejekontraktens vedligeholdelsesklausuler
• Gem al kommunikation med udlejer

Under lejeperioden:

• Vedligehold løbende (udluftning, rengøring)
• Brug filtpuder under møbler
• Undgå at ryge indendørs
• Få småreparationer udført i tide

Ved fraflytning:

• Aflevér boligen grundigt rengjort
• Tag fotos umiddelbart før du afleverer nøglerne
• Deltag i fraflytningssyn
• Oplys korrekt adresse til tilbagebetaling

Lejer har ret til at udføre istandsættelsen selv (fx maling), men arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt. Ellers kan udlejer kræve det lavet om på lejers regning.

Hvad gør du, hvis du er uenig i udlejers fradrag?

Mange tvister handler om, hvad der er normalt slid versus misligholdelse. Der findes formelle klagemuligheder.

Trin for trin:

1. Gennemgå udlejers opgørelse og bilag grundigt
2. Skriv en saglig, skriftlig indsigelse med egne fotos
3. Forsøg forhandling direkte med udlejer
4. Indbring sagen for huslejenævnet (lavt gebyr)

Huslejenævnets afgørelse kan være vejledende eller bindende. Utilfredse parter kan videreføre sagen til Boligretten. Statistik viser over 60 % lejersejre ved depositumstvister, ofte pga. udlejers dokumentationsmangler.

God dokumentation er afgørende for udfaldet. Før, under og efter lejeforholdet skal du sikre beviser for lejlighedens stand.

FAQ om depositum og fradrag til reparationer

Kan udlejer kræve, at jeg betaler for helt ny istandsættelse af lejligheden?

Nej, efter de regler, der gælder for nye lejemål siden 2015, kan udlejer kun kræve normalistandsættelse. Krav om fuld nyistandsættelse vil typisk blive skåret ned i huslejenævnet, medmindre lejer mere end almindeligt har misligholdt lejemålet.

Må udlejer bruge depositummet til at dække restancer på husleje og forbrug?

Ja, depositum og forudbetalt leje kan bruges til ubetalt husleje, varme og vand, hvis det er aftalt i kontrakten. Forudbetalt husleje dækker typisk de sidste måneders husleje direkte. Udlejer skal stadig lave en klar opgørelse med fordeling til reparationer og restancer.

Hvor længe må udlejer vente med at tilbagebetale depositummet?

Lejeloven sætter ingen præcis frist, men udlejer skal tilbagebetale depositum inden for "rimelig tid", typisk 1-2 måneder efter fraflytning. Perioden starter ved opsigelsesperiodens udløb, når lejer fraflytter lejeboligen.

Kan udlejer forhøje depositummet undervejs i lejeperioden?

Ja, hvis huslejen stiger, kan udlejer opkræve en forhøjelse af depositum, så det igen svarer til maksimalt 3 måneders husleje. Forhøjelsen skal varsles skriftligt. En ny lejer i et lejemål vil betale efter aktuel husleje.

Hvad hvis udlejer slet ikke har holdt ind- eller fraflytningssyn?

Manglende syn kan betyde, at udlejer mister retten til at kræve visse udgifter via depositummet. Lejer står stærkere i en tvist med god fotodokumentation. Udlejer kan ikke ophæve lejekontrakten eller genudleje lejemålet uden korrekt afregning af det overskydende depositum og den forudbetalte leje. Lejers position styrkes markant, når udlejers dokumentation fejler.