Denne artikel handler om udlejers adgang til lejemålet i Danmark og giver dig et klart overblik over reglerne i 2026. Forskellen mellem ejendomsretten (som udlejeren beholder) og brugsretten (som lejeren får ved indflytning) er central – og lejeloven beskytter lejerens privatliv stærkt.
Artiklen er målrettet både lejere og udlejere – fx dig, der bor i eller udlejer en af de mange lejeboliger i København – og som vil kende lejelovens regler om adgang, varsler og nødstilfælde. Reglerne findes primært i lejelovens §§ 102-107 og 186. Resten af teksten er opbygget som praktisk vejledning med korte afsnit og konkrete eksempler.
Brugsretten er et grundlæggende begreb i dansk lejeret. Når lejekontrakten underskrives og nøglerne udleveres, får lejer eksklusiv brugsret til lejemålet – selv om udlejer fortsat ejer ejendommen.
Det betyder, at udlejeren som udgangspunkt ikke må komme i lejligheden uden aftale eller særlig lovhjemmel. “Bare at kigge til tingene” er ikke en gyldig grund.
Brugsretten gælder hele det lejede: selve lejemålet, evt. altan, pulterrum, kælderrum og andre arealer nævnt i kontrakten.
Eksempel: Udlejer må ikke låse sig ind en lørdag for at vise boligen til håndværkere uden forudgående aftale med lejeren.
Lejeloven arbejder med forskellige situationer: inspektion, vedligeholdelse, reparationer, forbedring og fremvisning. Adgang til det lejede kræver normalt enten:
Lovens formulering “når forholdene kræver det” vurderes konkret i alle tilfælde – fx ved mistanke om skade, sundhedsrisiko eller ulovlig brug. Ren nysgerrighed eller konflikt er aldrig tilstrækkelig grund.
Udlejer kan sende vicevært, administrator eller dennes stedfortræder i stedet for selv at møde op, så længe lejeren er oplyst.
Planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder kræver skriftligt varsel, typisk pr. e-mail eller brev. Varslingen skal oplyse:
Ved ren adgang uden arbejder (fx eftersyn af installationer) ligger rimeligt varsel i praksis omkring 1-2 uger. Lejer har pligt til at medvirke loyalt – fx rydde adgang til rør eller el-tavle efter besked.
Mindre arbejde skal varsles minimum 6 uger før opstart, når det ikke medfører væsentlig ulempe for lejeren.
Konkrete eksempler:
Lejer kan typisk bruge boligen normalt med lette gener. Arbejdet skal udføres sammenhængende og med mulig hensyntagen til lejerens hverdag.
Omfattende arbejde, der medfører væsentlig ulempe, kræver mindst 3 måneders skriftligt varsel.
Konkrete eksempler:
Manglende adgang til køkken/bad i længere perioder kvalificerer næsten altid som større arbejde. I sådanne tilfælde kan lejer have krav på afslag i husleje. Varselsbrevet kan indeholde beregning af huslejeforhøjelse ved forbedringer og evt. tilbud om midlertidig genhusning.
Der er afgørende forskel på planlagt adgang og akut adgang uden varsel. Udlejer må skaffe sig øjeblikkelig adgang uden lejerens samtykke, når det er strengt nødvendigt for at forhindre skade eller afværge alvorlig risiko.
Eksempler på uopsættelige reparationer:
Udlejeren kan tilkalde låsesmed eller redningsberedskab og skal informere lejeren hurtigst muligt efterfølgende. For at undgå skade kan der handles hurtigt. Mistanke om mindre forhold som let lugt eller småfugt er sjældent nok til at springe varselsreglerne over.
Nøgler er et typisk konfliktpunkt i lejeforholdet. Udlejer skal ved indflytning udlevere alle nøgler og oplyse, hvor mange der eksisterer.
Udlejer kan kun lovligt have en egen nøgle til lejemålet, hvis det er udtrykkeligt aftalt i lejekontrakten – fx for nødsituationer. Brug af nøgle til lejemålet uden aftale (udover akutte tilfælde) kan udgøre væsentlig misligholdelse og ulovlig selvtægt.
Ved mistanke om misbrug kan lejer kræve låseskift for udlejers regning, hvis uberettiget adgang kan dokumenteres. Bevisbyrden ligger hos den, der påstår misbrug.
Fremvisning er en særlig type adgang – både ved ny udlejning og salg af ejendommen. Ved opsigelse skal lejer give udlejer adgang til fremvisning i mindst 2 timer hver anden dag på rimelige tidspunkter.
Lejer kan foreslå tider (fx hverdage kl. 17-19), men kan ikke blokere adgangen helt. Domme viser, at samme regel ofte bruges ved salg af ejendomme omfattet af lejeloven, hvis varslet er sket rettidigt og sagligt.
Udlejer eller dennes stedfortræder bør være til stede ved fremvisning, især hvis lejer ikke er hjemme. Det sikrer ansvar og sikkerhed for parterne.
Lejer har både rettigheder og pligter – og uberettiget nægtelse kan få alvorlige følger. Lejer må gerne afvise ulovlig adgang (fx uvarslet inspektion), men skal give adgang til lovligt varslede arbejder og fremvisning.