En skriftlig lejekontrakt er essentiel, selvom lejeloven teknisk set gælder uden en kontrakt. I henhold til dansk lov kan begge parter kræve aftalen nedskrevet, og det anbefales næsten altid.
Lejeloven beskytter både udlejer og lejer, men mange praktiske forhold gælder kun, hvis de står i lejekontrakten. Det drejer sig blandt andet om:
Denne guide retter sig mod private udlejere i områder som København og lejere, der vil tjekke kontrakten, før de skriver under.
Typeformular A, 10. udgave (A10) er den gældende standard for beboelseslejemål. Den blev obligatorisk den 1. januar 2023 og erstattede tidligere versioner som A9.
Vigtigt at vide:
Generelt gælder det, at manglende overholdelse automatisk udløser lejelovens standardregler – typisk til fordel for lejeren.
De første paragraffer i kontrakten fastlægger parterne og lejemålets grundlæggende vilkår.
§ 1 skal indeholde:
§ 2 skal angive:
Hvis du vil undgå tvister, skal adresser og datoer være præcise. I Københavns Kommune førte upræcise adresser til afvisning af 10 % af Huslejenævnets sager i 2023.
Dette er det økonomiske kerneafsnit, hvor tal og datoer skal være konkrete og entydige.
§ 3 – Husleje og forbrug: l
Det er vigtigt at angive, om vand, varme samt el er inkluderet i lejen, betales a conto via udlejer, eller direkte til forsyningsselskabet. Ved a conto-betaling skal der laves en regnskabsopgørelse en gang om året.
§ 4 – Depositum og forudbetalt leje:
Udlejeren må maksimalt kræve:
Depositum dækker istandsættelse ved fraflytning, mens forudbetalt leje dækker opsigelsesperioden. I alt er udlejeren forpligtet til at holde dette under 6 måneders husleje.
§ 8 – Indvendig vedligeholdelse:
Medmindre andet er aftalt, påhviler den indvendige vedligeholdelse lejeren. Udlejeren skal stå for udvendig vedligeholdelse og hvidevarer.
§ 9 – Inventarliste:
Listen bør omfatte alle hvidevarer og inventar: komfur, køleskab, opvaskemaskine, gardiner m.m. Dette er vigtigt for vurdering af normalt slid og ælde ved fraflytning.
§ 11 er feltet, hvor parterne kan aftale særlige vilkår, der afviger fra standardbestemmelserne. Som lejer bør du læse dette afsnit ekstra grundigt.
Typiske vilkår i § 11:
For at gøre lejekontrakten gyldig skal begge parter underskrive den. Digitale underskrifter via MitID er juridisk gyldige.
Indflytningsprocessen:
Synet dokumenterer lejemålets stand – ridser, slid på gulve osv. Denne rapport har stor betydning for, hvad der kan kræves af depositummet ved fraflytning.
Ja, mundtlige aftaler er som udgangspunkt gyldige i Danmark. Hvis du ikke har en skriftlig kontrakt, gælder lejelovens standardregler fuldt ud. Problemet er dog, at vilkårene er svære at bevise. Derfor anbefales det altid at bruge en skriftlig Typeformular A10.
Du må ikke slette standardbestemmelser i selve formularen. Afvigelser skal aftales i § 11, så længe de ikke strider mod ufravigelige regler. Ugyldige vilkår vil typisk falde ud til udlejerens ulempe.
Udlejeren kan kræve, at depositummet reguleres op til det nye huslejeniveau (svarende til f.eks. 3 måneders ny leje). Dette skal ske skriftligt.
Ja, men det anbefales altid at bruge den officielle danske A10 som hoveddokument. Man kan vedlægge en engelsk oversættelse som reference, men ved tvister vil de danske myndigheder altid tage udgangspunkt i den danske ordlyd og lejeloven.